Zugewinn und Immobilienbewertung

Die Ermittlung des Zugewinns, also der Unterschiedsbetrag der Anfangs- und Endwerte bedarf der Kenntnis der Marktverhältnisse über einen längeren Zeitraum und den Zugriff auf entsprechende Datenzeitreihen. Durch die langjährige Erfahrung als Immobilienmakler in der Region Bodensee, Oberschwaben & Westallgäu sowie im Bereich Göppingen/Ostalbkreis, verfügen wir auch über detaillierte Marktkenntnisse aus diesen Gebieten und sind daher in der Lage zu allen Stichtagen marktgerechte Gutachten zu erstellen.

Fakt: Der Begriff Zugewinngemeinschaft bedeutet weder, dass alle während der Ehe oder Lebenspartnerschaft erworbenen Gegenstände gemeinschaftliches Vermögen beider Ehegatten oder Lebenspartner werden, noch, dass erworbenes Vermögen beiden Ehepartnern automatisch zur Hälfte gehört.

Sofern Sie sich auf eine gütliche Trennung geeinigt haben und für die Berechnung des Zugewinns oder der Auszahlung des anderen Partners vorab den heutigen Marktwert Ihrer Immobilie benötigen, kann möglichweise ein kostengünstiges Kurzgutachten ausreichen. Das bietet sich insbesondere bei gemeinsam genutzten Immobilien an, deren Merkmale beiden Partnern gut bekannt sind. Dieses ist allerdings vor Gericht nicht verwendbar.
Weiterhin kann das Kurzgutachten der Klärung der Vermögenswerte schon während des Trennungsjahrs diesen. Sind beide Eigentümer der Immobilie, so kann vor der Scheidung keiner der Partner einen Verkauf allein betreiben. Sind sich beide über den Verkauf der Immobilie einig, sollte Sicherheit in der Frage der Kaufpreishöhe bestehen.

Gerade in dem emotionsbeladenen Scheidungsverfahren sehen die Parteien den Wert einer Immobilie jedoch aus diversen Gründen unterschiedlich. Hier kann Ihnen nur ein objektives Verkehrswertgutachten weiter helfen, den Partner vom tatsächlichen Marktwert Ihrer Immobilie zu überzeugen, oder Ihre Position gegenüber dem Gericht darzulegen.

Wenn sich die Eheleute nicht einigen können, besteht natürlich die grundsätzliche Möglichkeit, dass ein oder beide Eigentümer jeweils einen Gutachter zur Wertermittlung heranziehen. Die Gutachter sind dann sog. Parteivertreter und werden auch vom jeweiligen Auftraggeber bezahlt. Aus Zeit- und Kostensicht empfehle ich, dass sich beide Eheleute auf einen gemeinsamen Gutachter einigen.

Wie wird der Zugewinnausgleich berechnet?

Haben die Eheleute/Lebenspartner im Güterstand der Zugewinngemeinschaft gelebt und endet der Güterstand durch Vereinbarung (Ehevertrag) oder durch Scheidung der Ehe, bzw. durch Aufhebung der Lebenspartnerschaft, ist der Zugewinn auszugleichen.

Der Zugewinn ist die Differenz zwischen dem Endvermögen eines Partners bei Scheidung und seinem Anfangsvermögen bei Heirat. Stichtag für das Endvermögen (§ 1375 BGB) ist der Tag, an dem einem der Ehegatten der Scheidungsantrag des anderen durch das Familiengericht zugestellt wird, bzw. der Tag, an dem die Lebenspartnerschaft aufgehoben wird (§ 1384 BGB, Rechtshängigkeit). Stichtag für das Anfangsvermögen (§ 1374 BGB) ist der Tag der standesamtlichen Eheschließung bzw. der Begründung der Lebenspartnerschaft. Der Zugewinn wird für beide Ehe- bzw. Lebenspartner getrennt berechnet. Danach werden die beiden Zugewinne verglichen und die Differenz wird hälftig geteilt. Der Partner mit dem geringeren Zugewinn erhält die Hälfte der Differenz als Ausgleich (in Geld bzw. Geldes Wert).

Erbschaften und Schenkungen werden dabei als sogenanntes privilegiertes Anfangsvermögen getrennt betrachtet und dem Anfangsvermögen nachträglich hinzugerechnet oder aber vom Endvermögen abgezogen. Schenkungen durch Ehegatten bzw. Lebenspartner sind hierbei nach § 1380 BGB ebenfalls gesondert zu berücksichtigen.

 

Trennung – Welches Datum zählt?

Eine Trennung liegt in der Regel natürlich dann vor, wenn Sie und Ihr Ex-Partner in getrennten Immobilien leben. Aber auch bei einem vorläufigen Verbleib im gleichen Haus kann sie bereits gelten, wenn

• Sie getrennt wirtschaften (einkaufen, kochen, …)
• Sie kein gemeinsames Schlafzimmer mehr nutzen

Ansonsten gibt es hier keine gesetzliche Verpflichtung zu getrennten Wohnsitzen. Die Trennungszeit gilt bis zur Einreichung des Scheidungsantrags.

Ist ein Auszug aus der Immobilie erforderlich? Ihre Rechte

In der Praxis sieht es oft so aus, dass ein Ehepartner aus der gemeinsamen Immobilie auszieht. Aber kaum jemand vereinbart dabei schriftlich näheres zum Nutzungsrecht. Die Gerichte gehen daher davon aus:

• Wenn der ausgezogene Partner innerhalb von sechs Monaten nach Auszug keine ernsthafte Rückkehrabsicht bekundet, überlässt er dem verbliebenen Ehegatten das alleinige Nutzungsrecht
• Der ausgezogene Partner kann dann ein Nutzungsentgelt verlangen
• Zur Berechnung dieses Entgelts soll der Mietspiegel herangezogen werden
• Das Entgelt kann direkt ausgezahlt oder mit dem Unterhalt verrechnet werden, dabei wird es auf das Netto-Einkommen aufgerechnet
• Der Wohnwert kann in der Trennungszeit unterhalb des objektiven Mietwerts angesetzt werden, wenn der in der Immobilie wohnende Ehegatte eigentlich gar nicht so eine große Immobilie benötigt

Was passiert mit Ihrem Immobiliendarlehen?

• Ihr Kredit bleibt zunächst unverändert bestehen
• Auch nach dem Auszug eines Partners haften weiterhin beide, wenn beide den Kreditvertrag unterzeichnet haben
• Kommt einer der Partner seiner Zahlungsverpflichtung nicht mehr nach, ist der andere zunächst zur vollen Zahlung verpflichtet
• Aber Achtung: Gibt es Probleme mit der Zahlung, kommt es ganz schnell zur Zwangsversteigerung. Nicht umsonst stammen viele zwangsversteigerte Immobilien aus Trennungsfällen

Trennung und Hausverkauf

Auch bereits im Trennungsjahr können Sie Ihr gemeinsames Haus schon verkaufen, dies macht Sinn etwa wenn es für ein getrenntes Bewohnen zu groß ist und die Bewirtschaftungskosten hoch sind. Dies erfordert aber eine Einigung beider Partner. Ist das Trennungsjahr um, kann jeder Partner den Verkauf sogar verlangen. Die Zustimmung dazu kann dann eingeklagt werden.