Erbfall / Erbe

Immobilienbewertung

Beratung zu Lebzeiten, um Immobilienwerte im Sinne des Eigentümers zu wahren.
Handlungsalternativen
Möglichkeiten vor dem Ableben
Möglichkeiten als Erbe
Schenken oder Vererben?

Die Übertragung von Immobilien schon zu Lebzeiten kann finanzielle Vorteile haben. Je nach Höhe und Freibetrag sind jedoch Steuern zu bezahlen. Das Finanzamt bestimmt den Wert über typisierende Standardverfahren. Oftmals liegt das Finanzamt mit der Schätzung zu hoch, was eine höhere Steuerlast zur Folge hat. Der Immobilieneigentümer kann deshalb einen Immobiliensachverständigen beauftragen, der auch einen Wert bestimmt. letztlich besteht die Chance durch einen niedrigeren Verkehrswert Steuern zu sparen.

Für immer mehr Immobilienbesitzer ist die Schenkung ihres Grundbesitzes an ihre Lieben eine echte Option. Es sprechen einige Gründe dafür, diese Variante dem klassischen Vererben vorzuziehen. Zum einen werden sich die Begünstigten in der Regel sehr darüber freuen, zum anderen sichert man sich so sein eigenes, lebenslanges Wohnrecht. Zudem resultieren daraus handfeste steuerrechtliche Vorteile für den Beschenkten. Bei jeder Übertragung von Immobilien hält der Fiskus die Hand auf, die Schenkungs- bzw. Erbschaftsteuer wird fällig. Zwar steht jedem Neueigentümer ein Freibetrag zu, auf den man keine Steuern entrichten muss. Doch dessen Höhe wird vom Verwandtschaftsgrad bestimmt.

Gerade bei Neffen und Nichten (Steuerklasse II) und noch mehr bei guten Freunden (Steuerklasse III) kann es sinnvoll sein, das Schenken dem Vererben den Vortritt zu lassen. Denn bei diesen Personen fallen die Freibeträge deutlich geringer aus. Entscheidet sich der Immobilienbesitzer für eine Schenkung, wird der Steuerfreibetrag alle zehn Jahre ermöglicht. Diese Regelung lässt es zu, Werte über Jahrzehnte ohne steuerliche Abzüge zu übertragen. Neben der ansehnlichen Steuerersparnis spielen auch sonstige Gedanken des Eigentümers eine Rolle: Wenn dieser z. B. den Verbleib des Hauses innerhalb seiner Familie wünscht und verhindern will, dass die Immobilie nach seinem Tod durch die – möglicherweise zerstrittene – Erbengemeinschaft verkauft wird, ist eine Schenkung ideal.

Ohne Verkehrswertermittlung der Immobilie geht es nicht

So ist gerade bei einer geplanten Schenkung eine frühzeitige Ermittlung des aktuellen Wertes des Hauses oder Grundstücks unabdingbar – um zu prüfen, welche steuerliche Belastung dieser sog. Verkehrswert nach sich zieht. Der Verkehrs- bzw. Marktwert einer Immobilie entscheidet über die Höhe der zu zahlenden Steuern. Insofern wirkt sich eine frühe Wertermittlung ggf. auch auf die Regelung des Nachlasses – Schenkung oder doch Erbschaft – aus. Dass der Verkehrswert als Grundlage für die Besteuerung dient, ist im Bewertungsgesetz (BewG) festgelegt. Herangezogen wird der Wert zum Todestag des Erblassers oder zum Schenkungstermin („Datum der Überlassung“).

Normalerweise übernimmt die Bewertung der übertragenen Immobilie zunächst das Finanzamt am jeweiligen Wohnsitz im Rahmen der Grundvermögensbewertungsverordnung. Mittels eines einfachen„typisierenden Massenverfahrens“ wird die Verkehrswertermittlung vorgenommen. Sie beruht vor allem auf den durch den Gutachterausschuss der jeweiligen Stadt bzw. Gemeinde regelmäßig erfassten Bodenrichtwerten. Gebäude werden u. a. in Baujahresklassen eingruppiert.

Immobilienbewertung durch Finanzamt mit Schwächen

Soweit, so gut – doch die tatsächlichen individuellen Merkmale des betreffenden Objekts bleiben bei diesem Standardverfahren weitgehend außen vor. Dies sind beispielsweise:

Ausstattung der Immobilie (z. B. Gebäude mit Keller, Fahrstuhl, Tiefgarage…),
Zustand der Immobilie (z. B. erfolgte Renovierungen bei Gebäuden),
Nutzungsmöglichkeiten der Immobilie,
Besonderheiten der Mikrolage (z. B. Gebäude im Hinterhof).

Die Finanzbehörden gehen bei der Verkehrswertermittlung einer Immobilie von vereinfachten Annahmen und Standards aus, die nur marginal den Gegebenheiten sowie Entwicklungen am lokalen Markt entsprechen. Der Wert des Hauses bzw. Grundstücks wird somit nicht objektgerecht erfasst. Auch eine aufschlussreiche Vor-Ort-Besichtigung ist nicht Bestandteil des Verfahrens.

Die Praxis zeigt: Bisweilen resultiert aus dieser pauschalen Wertermittlung ein wesentlich höherer Verkehrswert, als bei einem Verkauf des übertragenen Objekts am Immobilienmarkt erzielbar wäre. Ruft der Bescheid eines hohen Werts bei Grundbesitzern in der Regel Begeisterung hervor, ist das bei einer Schenkung oder Erbsache genau umgekehrt. Je höher eine Immobilie bewertet wird, desto höher fällt auch die Steuerlast aus. Einige Neueigentümer wollen sich mit der ihrer Meinung nach überhöhten Erbschaft- bzw. Schenkungssteuer aber nicht abfinden.

Wertermittlung durch Sachverständige kann Ergebnis korrigieren

Müssen sie auch nicht, doch das ist kaum bekannt. Der Gesetzgeber hat eingeräumt, dass der Begünstigte den Nachweis über einen niedrigeren Verkehrswert – und damit eine geringere steuerliche Belastung – selbst erbringen kann. Wie das aussehen soll, ist in § 198 des BewG geregelt (eine sog. „Öffnungsklausel“). Eine Möglichkeit ist die Hilfe durch unabhängige Sachverständige für Immobilienbewertung. Diese kann der steuerpflichtige Beschenkte oder Erbe auf eigene Kosten mit einer objektiven Verkehrswertermittlung beauftragen. Die erfahrenen Experten bestimmen den tatsächlichen Wert des übertragenen Grundbesitzes auf Basis ihrer umfangreichen Kenntnisse.

Dabei greifen die Sachverständigen je nach Art der Immobilie und Aufgabenstellung auf die drei gesetzlich vorgeschriebenen Bewertungsverfahren zurück (Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren). Die Ergebnisse der Wertermittlung müssen in einem ausführlichen Verkehrswertgutachten festgehalten werden, das alle wertrelevanten Faktoren berücksichtigt. Das Gutachten wird dann dem Finanzamt als Nachweis für die geforderte Neuberechnung der Schenkungs- bzw. Erbschaftsteuer vorgelegt. Erwartungsgemäß ist der ermittelte Verkehrswert für die Behörde nicht bindend, sondern wird genau überprüft – auch um Gefälligkeitsgutachten auf die Spur zu kommen.

Wann ein Sachverständigengutachten besonders anzuraten ist

Damit Zeit und Kosten eines Immobiliengutachtens gerechtfertigt und Erfolg versprechend sind, können verschiedene Indikatoren herangezogen werden, die einen niedrigeren Verkehrswert des Objekts vermuten lassen. Aus Sicht der Experten sind das u. a.:

Modernisierungsrückstand,
Schäden am Gebäude,
lang anhaltender Leerstand bei Mietobjekten,
Mehrfamilienhäuser mit ortsüblicher geringer Miete,
keine alternative Nutzung möglich.

Bei einem geplanten Verkauf der übertragenen Immobilie ist ein durch unabhängige Sachverständige erstelltes Verkehrswertgutachten ohnehin unverzichtbar, da es die beste Entscheidungsgrundlage für Preisverhandlungen darstellt. Auch ein ungeplanter Immobilienverkauf ist nie auszuschließen. So kann es nach einer Schenkung passieren, dass die Beschenkten unvorhersehbar in eine finanzielle Notsituation kommen – die eine Veräußerung bspw. des Elternhauses doch notwendig macht. Insofern geht man mit einem vorliegenden Wertgutachten stets auf Nummer sicher.

Fazit: Immobilienbewertung durch Experten, um Nachlass zu regeln

Sowohl vor der Schenkung als auch vor der Erbschaft einer Immobilie steht die Frage im Raum, welchen Wert der Fiskus für die Bestimmung der fälligen Steuer festlegen wird. Liegt der Verkehrswert des Objekts jenseits der steuerlichen Freigrenze, ist das Schenken dem Vererben der Vorzug zu geben. Auch andere Überlegungen sprechen für eine vorweggenommene Erbfolge. Die Verkehrswertermittlung übernimmt das Finanzamt auf Basis typisierender Verfahren. Individuelle Objektmerkmale spielen dabei nur eine marginale Rolle, sodass es häufig zu einer steuerlichen Überbewertung kommt. Um einer ggf. überhöhten Schenkungs- bzw. Erbschaftsteuer zu entgehen, kann der Neueigentümer den Nachweis für einen niedrigeren Verkehrswert erbringen. Dies ist mit der Vorlage eines qualifizierten Wertgutachtens möglich, das ein unabhängiger Sachverständiger für Immobilienbewertung erstellt. Das führt mehrheitlich zur gewünschten Reduzierung der Steuerlast.